📝 부동산 계약 취소/무효/해제, 30일 내 간편 신고! 부동산 거래신고 등에 관한 법률

📝 부동산 계약 취소/무효/해제, 30일 내 간편 신고! 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2 완벽 가이드

부동산 거래를 진행하다 보면 부득이하게 계약이 해제, 무효, 또는 취소(이하 ‘해제등’)되는 경우가 발생합니다. 이때, 기존에 부동산 거래신고를 마쳤다면 반드시 이 ‘해제등’ 사실도 신고해야 하는 의무가 생깁니다. 바로 이 의무를 규정하고 있는 법률이 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조의2입니다. 자칫 놓치기 쉽지만, 신고를 게을리하면 과태료가 부과될 수 있으므로, 아주 쉽고 간단하게 이 신고를 마치는 방법을 구체적으로 안내해 드리겠습니다.

목차

1. 부동산 거래 ‘해제등 신고’란 무엇인가?
   • 법적 근거: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2
   • 신고 의무 발생 시점과 기한
2. 누가, 언제, 어떻게 신고해야 할까?
   • 신고 의무자 및 공동 신고 원칙
   • 단독 신고가 가능한 경우와 절차
   • 신고 기한을 놓치면 발생하는 불이익
3. 가장 쉬운 ‘해제등 신고’ 방법: 온라인 시스템 활용
   • 부동산거래관리시스템(RTMS)을 이용한 신고 절차
   • 신고 시 필요한 핵심 정보 및 서류
4. 자주 묻는 질문(FAQ)으로 완벽하게 이해하기
   • 계약금 반환이 완료되지 않아도 신고해야 하나요?
   • 공인중개사가 거래신고를 한 경우, 해제등 신고는 누가 하나요?
   • 과태료 부과 기준은 어떻게 되나요?

1. 부동산 거래 ‘해제등 신고’란 무엇인가?

법적 근거: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2

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부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2(부동산 거래의 해제등 신고)는 기존에 제3조에 따라 신고했던 부동산 거래 계약이 어떤 사유로든 ‘해제, 무효 또는 취소’되었을 경우, 그 사실을 신고관청에 보고하도록 의무화하고 있습니다. 이 규정은 부동산 거래의 투명성을 높이고, 실제 거래가 이루어지지 않은 계약을 공적 기록에서 삭제하여 부동산 시장의 정확한 통계를 유지하기 위해 마련되었습니다.

신고 의무 발생 시점과 기한

해제등 신고의 가장 중요한 핵심은 신고 기한입니다.

신고 기한: 해제등 사실이 확정된 날부터 30일 이내

여기서 ‘해제등이 확정된 날’이란, 매매계약이 해제되었다는 합의서에 서명한 날, 또는 법원의 판결문이 확정된 날 등 실제로 계약 효력이 사라졌음이 명확하게 확인된 날을 의미합니다. 이 날짜를 기준으로 달력상 30일 이내에 신고를 완료해야 합니다. 예를 들어, 10월 1일 해제 합의를 했다면, 10월 31일까지 신고를 마쳐야 합니다. 이 기한을 넘기면 과태료가 부과될 수 있으므로 즉시 신고하는 것이 가장 안전하고 쉬운 방법입니다.

2. 누가, 언제, 어떻게 신고해야 할까?

신고 의무자 및 공동 신고 원칙

원칙적으로 해제등 신고의 의무는 거래당사자(매도인과 매수인)에게 있습니다.

• 거래당사자 간 직거래의 경우: 매도인과 매수인이 공동으로 신고해야 합니다.
• 개업공인중개사가 거래신고를 한 경우: 개업공인중개사가 신고해야 합니다. (이때 거래당사자의 서명 또는 날인은 필요하지 않습니다.)

공동 신고란 당사자 중 1인이 신고서를 제출할 때, 나머지 당사자가 공동으로 서명 또는 날인한 신고서를 제출하는 것을 의미합니다. 실제 신고는 당사자 중 1인이 하거나, 공인중개사가 단독으로 할 수 있지만, 신고서에는 공동의 의사를 표시해야 합니다.

단독 신고가 가능한 경우와 절차

원칙은 공동 신고이지만, 예외적으로 단독 신고가 가능한 경우가 있습니다. 이는 상대방의 협조를 받기 어려운 상황에 대비하기 위함입니다.

1. 거래당사자 간 공동 해제등 신고를 거부하는 경우: 상대방이 정당한 사유 없이 해제등 신고에 협조하지 않을 때
2. 개업공인중개사 중 일방이 해제등 신고를 거부하는 경우: 공동 중개 시 중개사 중 한 명이 신고를 거부할 때

단독 신고 절차의 핵심:

단독으로 신고하려는 당사자 또는 공인중개사는 해제등 신고서와 함께 단독 신고 사유서를 작성하여 신고관청(부동산 소재지 관할 시장·군수 또는 구청장)에 제출해야 합니다. 사유서에는 상대방이 신고를 거부한 구체적인 내용과 사유를 명확히 기재해야 하며, 신고관청은 이를 확인한 후 수리하게 됩니다.

신고 기한을 놓치면 발생하는 불이익

30일 이내에 해제등 신고를 하지 않거나, 거짓으로 신고할 경우 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 과태료가 부과됩니다.

과태료 기준:

• 신고 기한 미준수(30일 초과): 500만 원 이하의 과태료
• 거짓 해제등 신고: 3,000만 원 이하의 과태료 (실제로는 해제되지 않았는데 해제된 것처럼 거짓 신고하는 경우)

이는 부동산 거래의 투명성을 해치는 중대한 위반으로 간주되므로, 기한을 엄수하는 것이 금전적 손해를 막는 가장 쉬운 방법입니다.

3. 가장 쉬운 ‘해제등 신고’ 방법: 온라인 시스템 활용

부동산 해제등 신고는 직접 신고관청을 방문하여 제출할 수도 있지만, 가장 매우 쉽고 간편한 방법은 국토교통부에서 운영하는 부동산거래관리시스템(RTMS)을 이용하는 온라인 신고입니다.

부동산거래관리시스템(RTMS)을 이용한 신고 절차

1. 시스템 접속 및 로그인: 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS)에 접속하여 공동인증서(구 공인인증서)로 로그인합니다. (일반적으로 매도인, 매수인 또는 공인중개사 중 1명이 접속하여 신고를 진행합니다.)
2. 신고서 작성 메뉴 선택: 시스템 메뉴 중 ‘부동산거래 해제신고’ 또는 유사한 메뉴를 선택합니다.
3. 기존 신고 건 불러오기: 이전에 거래신고를 완료하여 발급받은 ‘신고필증 번호’를 입력하여 해당 거래신고 건을 불러옵니다. 이 과정을 통해 기존 거래 정보(당사자 정보, 부동산 정보 등)가 자동으로 채워집니다.
4. 해제 정보 입력: 해제등의 원인(해제, 무효, 취소)을 선택하고, 해제등 확정일을 정확하게 입력합니다.
5. 공동 서명 또는 제출:
   • 당사자 간 직거래의 경우: 신고서를 작성한 당사자가 신고서를 ‘제출’하면, 상대방 당사자는 시스템에 접속하여 신고 내용에 ‘서명 또는 날인’을 완료해야 공동 신고가 마무리됩니다.
   • 개업공인중개사 신고의 경우: 개업공인중개사가 단독으로 작성 후 ‘제출’하면 완료됩니다.
6. 신고필증 확인: 신고관청에서 신고 내용을 확인하고 수리하면, 시스템에서 ‘부동산거래계약 해제등 확인서’를 출력할 수 있습니다. 이것이 신고가 정상적으로 완료되었음을 증명하는 서류입니다.

신고 시 필요한 핵심 정보 및 서류

온라인 시스템을 이용할 경우 대부분의 정보가 기존 신고 건에서 자동으로 불러와지기 때문에 준비할 서류가 매우 간소화됩니다.

• 필수 정보:
  • 기존 ‘부동산 거래계약 신고필증’ 번호
  • 해제등이 확정된 날짜
  • 해제등의 사유 (일반적으로 계약 당사자 간의 합의 해제가 가장 많습니다.)
• 방문 신고 시 추가 서류:
  • 부동산거래계약 해제등 신고서 (서명 또는 날인 필수)
  • 거래계약 해제 사실을 증명할 수 있는 서류 사본 (예: 해제 합의서, 내용증명 등, 단독 신고 시에 주로 필요)
  • 단독 신고 시: 단독 신고 사유서

온라인 신고는 30일 이내라는 짧은 기한을 효과적으로 지킬 수 있으며, 시간과 장소에 구애받지 않고 처리할 수 있다는 점에서 가장 권장되는 ‘매우 쉬운 방법’입니다.

4. 자주 묻는 질문(FAQ)으로 완벽하게 이해하기

계약금 반환이 완료되지 않아도 신고해야 하나요?

네, 신고해야 합니다. 해제등 신고의 의무는 계약 해제의 법적 사실이 확정된 때 발생하며, 금전적인 정산 여부와는 무관합니다. 거래당사자 간의 합의 또는 법적 절차에 따라 계약이 해제되었다면, 계약금 반환이 아직 이루어지지 않았더라도 해제 확정일로부터 30일 이내에 해제등 신고를 완료해야 합니다.

공인중개사가 거래신고를 한 경우, 해제등 신고는 누가 하나요?

원칙적으로 해당 개업공인중개사가 신고해야 합니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조의2 제2항에 따라, 개업공인중개사가 거래신고를 한 경우(제3조 제2항에 따라 신고 의무가 있는 경우)에는 개업공인중개사가 해제등 신고를 하도록 되어 있습니다. 다만, 개업공인중개사가 폐업 등으로 신고를 할 수 없는 예외적인 경우에는 거래당사자가 신고할 수 있습니다.

과태료 부과 기준은 어떻게 되나요?

앞서 언급했듯이, 해제등 신고 기한(30일)을 위반하여 신고하지 않은 경우 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 또한, 거짓으로 해제등 신고를 한 경우에는 3,000만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 과태료는 신고관청(시장·군수·구청장)이 위반 행위의 동기, 횟수 등을 고려하여 정하게 됩니다. 따라서 가장 확실하고 쉬운 방법은 해제 사실이 확정되는 즉시, 온라인 시스템을 이용하여 빠르게 신고를 마치는 것입니다.

(공백 제외 2,240자)